상가건물 관리 분쟁, 어디서부터 확인해야 할까요
요약
상가건물의 관리 분쟁은 대개 세 가지로 정리됩니다. ① 누가 관리하는가(관리단·관리인) ② 어떤 결정이 어떤 절차로 이루어졌는가(규약, 관리단집회의 소집과 결의) ③ 돈이 어떻게 걷히고 쓰였는가(관리비). 법률사무소 대안 최원길 변호사는 2018년 이후 상가건물 관리비, 관리단·관리인 분쟁 사건을 계속 수행해 왔습니다. 아래 내용은 일반적인 법률정보이며 개별 사건의 결론을 대신하지 않습니다.
이런 상황이라면 이 페이지가 도움이 됩니다
- 상가 분양 후 관리단이 구성되지 않았거나 관리인이 누구인지 불분명합니다.
- 관리단집회의 소집이나 결의 과정에 문제가 있었다고 생각합니다.
- 관리비 부과·체납·사용 내역에 의문이 있습니다.
- 관리인 선임이나 해임을 둘러싸고 구분소유자들 사이에 다툼이 있습니다.
먼저 확인: 적용되는 법과 규약
상가처럼 건물을 나누어 소유하는 경우 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)이 관리의 기본 틀입니다. 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 법률상 당연히 만들어지고(법 제23조), 규약과 관리단집회 결의로 관리 사항을 정합니다. 아파트 등 공동주택은 공동주택관리법이 별도로 적용되는 영역이 있어 이 페이지의 설명 대상이 아닙니다. 건물의 용도와 규약에 따라 달라질 수 있어 규약을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
관리단과 관리인 — 누가 관리하나요
관리단은 무엇이고 어떻게 만들어지나요?
관리단은 구분소유자 전원으로 구성되는 단체이며, 건물에 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 법률상 당연히 설립됩니다(집합건물법 제23조). 다만 대표(관리인)와 의사결정 방식이 정해져 있지 않으면 실제 운영이 어려워 분쟁이 생기기 쉽습니다.
관리인은 누가 어떻게 선임하나요?
구분소유자가 10인 이상이면 관리인을 선임해야 하고, 관리인은 원칙적으로 관리단집회 결의로 선임·해임합니다(규약으로 관리위원회 결의로 정할 수도 있습니다). 관리인은 구분소유자일 필요가 없고, 임기는 규약으로 2년의 범위에서 정합니다(법 제24조).
관리인이 없을 때는 어떻게 하나요?
관리단집회 결의(규약으로 정한 경우 관리위원회 결의)로 선임된 관리인이 없는 경우, 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집해야 합니다(법 제24조의2).
관리인을 해임하려면 어떻게 하나요?
관리단집회 결의로 해임하는 방법이 있고, 관리인에게 부정한 행위가 있거나 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다(법 제24조). 어떤 사정이 이에 해당하는지는 사안마다 달라 자료를 가지고 검토해야 합니다.
관리단집회와 결의 — 결정이 유효한가요
관리단집회는 언제, 누가 소집하나요?
관리인은 매년 회계연도가 끝난 뒤 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 합니다(법 제32조). 임시 집회는 관리인이 필요에 따라 소집하며, 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의 목적을 밝혀 청구하면 관리인이 소집해야 합니다(규약으로 이 비율을 줄일 수 있습니다). 관리인이 청구를 받은 뒤 1주일 안에, 청구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 않으면 청구한 구분소유자가 법원의 허가를 받아 소집할 수 있습니다. 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상이 소집할 수 있습니다(법 제33조).
소집통지는 어떻게 해야 하나요?
집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 하며, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있습니다(법 제34조). 구분소유자 전원이 동의하면 소집 절차를 생략할 수 있습니다(법 제35조). 통지서와 송달 기록은 이후 분쟁에서 중요한 자료가 되므로 보관하는 것이 좋습니다.
결의에는 어떤 정족수가 필요한가요?
법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 결의합니다(법 제38조). 규약을 설정·변경·폐지하려면 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성이 필요하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다(법 제29조). 다만 안건에 따라 별도의 요건이 정해진 경우가 있어 해당 조문과 규약을 확인해야 합니다.
결의가 잘못됐다고 생각하면 다툴 수 있나요?
구분소유자는 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우, 또는 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우 법원에 결의취소의 소를 제기할 수 있습니다. 법 제42조의2는 이 소를 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 제기할 수 있다고 정하고 있으며, 두 기간을 모두 지켜야 하는 것으로 해석됩니다. 이처럼 법에 정해진 기간이 있으므로 사안별로 확인이 필요합니다.
관리비 — 걷는 것과 쓰는 것
관리비를 내지 않으면 어떻게 되나요?
관리단(관리인)이 체납한 구분소유자에게 내용증명을 보내거나 지급명령·소송으로 청구하는 방법이 일반적입니다. 연체료 등은 규약에 정해져 있는지 먼저 확인합니다.
전 소유자의 체납 관리비를 새 소유자가 부담하나요?
집합건물법 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 가지는 채권은 그 공유자의 특별승계인에게도 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 규정이 체납 관리비 가운데 어떤 항목에 어느 범위까지 적용되는지는 쟁점이 될 수 있어 구체적 사안은 상담이 필요합니다.
관리비 사용 내역과 장부를 볼 수 있나요?
관리인은 매년 1회 이상 구분소유자 등에게 사무에 관해 보고해야 하고, 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 금전의 징수·보관·사용에 관한 거래를 월별 장부로 작성해 증빙서류와 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다. 이해관계인은 보고 자료와 장부, 증빙서류의 열람이나 등본 교부를 청구할 수 있습니다. 다만 사생활 비밀을 침해할 우려가 있는 개인 정보 등 일정한 정보는 제외될 수 있습니다(법 제26조). 다만 이 보고·열람 규정(제1~3항)은 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택·임대주택과, 유통산업발전법에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포·준대규모점포에는 적용되지 않습니다(같은 조 제4항). 요청은 서면(내용증명 포함)으로 하고 회신 기록을 남기는 것이 일반적입니다.
분쟁이 생겼을 때 일반적인 진행 순서(예시)
- 자료 확인: 규약, 건물 등기 사항, 관리단집회 소집통지·회의록·결의서, 관리인 선임 서류, 관리비 부과·수납·지출 내역
- 쟁점 정리: 주체의 문제(관리단·관리인), 절차의 문제(소집·결의), 금전의 문제(관리비) 중 무엇인지
- 협의·내용증명: 상대방에게 입장을 서면으로 정리해 전달
- 법적 절차 검토: 임시관리인 선임·관리인 해임 청구, 결의취소의 소, 관리비 청구 등. 결의취소의 소는 위의 제소기간이 정해져 있습니다.
각 단계의 기간과 비용은 사건마다 달라 일률적으로 안내하기 어렵습니다.
상담 전 준비하시면 좋은 자료
규약(최신본), 건물 등기 사항 전부 증명서, 관리단집회 소집통지서·회의록·결의서·위임장, 관리인 선임 관련 서류, 관리비 고지서·수납 내역·지출 증빙, 상대방과 주고받은 서면·문자·이메일, 분쟁 경위를 시간순으로 적은 메모. 일부만 있어도 상담이 가능합니다.
상담 안내
상담 방식과 비용은 홈페이지 상담 안내에서 확인하실 수 있습니다. 상담 신청은 전화 032-715-4942(평일 09:00–18:00, 휴게 12:00–13:00) 또는 이메일 cwg820@naver.com으로 하시고, 신청 시 사건의 자세한 내용은 적지 않으셔도 됩니다. 개인정보는 상담 개인정보 처리방침에 따라 처리됩니다.
작성: 최원길 변호사(법률사무소 대안) · 작성·확인 기준일 2026-10-24 · 집합건물법(시행 2023-09-29) 기준
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